西班牙买房全攻略｜马上收藏！ 超详细的买房思路和流程，帮你避开一些不必要的坑！
如今还留在西班牙🇪🇸 的小伙伴是不是有不少都是已经决定从此留在这里生活的了？那么一旦决定留在这里接下来就是各种生活上的“问题”随之而来：居留、工作、柴米油盐和房子车子等等。
无论在哪里生活，有个自己舒适的小窝是必不可少的，那么买房的计划就可以排上日程啦。但是房子可能是你这一辈子所买的东西中最麻烦、最费神的一个了。
因此这个攻略主要就是来帮助那些考虑买房的小伙伴：
-缕一下买房的思路和流程
-避免在买房时遇见的致命大坑
文章导读：
1.支出预算
2.买房前的考虑
3.找房与看房
4.办理贷款凭证
5.签预购合同
6.正式申请贷款
7.正式签合同
8.房管局交税
9.文末购房小建议
第一步，支出预算
如果你需要通过贷款来买房，那么一定要好好估量一下自己的能承受的房子的价格，因为要知道除了首付的钱以外，你还需要一次性支付包括公证费以及一系列的税费在内的很多费用。
公证费及其他税费一览：
中介费用：
如果你找中介的话，一般中介收取成交价格的3%。当然，还是要根据不同的情况来判断。
（小tips✅：在西班牙买房🏠如果不是你在电线杆上看到的直接房源信息，找到房东本人，其实都是需要通过中介。
和国内不同，板鸭的房产中介会在房东那里压低房子价格，使其更趋近于市场价格。
而房东本人总想让自己房子卖个好价钱而虚高，且西班牙的房产中介真的会跑一些认证等业务。
所以比较下来，房产中介费还是花的比较值，相对省心。）
贷款相关费用：
银行审核贷款材料手续费（gasto preliminar）：金额为贷款金额的0,1% -0,5%，不同银行标准不同。
银行估值费用（costo de la tasacion）：银行在决定是否发放贷款之前会派估值专家（perito）去现场查看你购买的房子，核实其价值是否和卖价相匹配。这笔估值费用大概在500-900欧之间。
贷款税（impuesto sobre préstamos）：向银行贷款需要缴纳贷款税，不同银行标准不同。
认证公证费用（honorarios del notario）：
签合同的时候当然还是需要认证+公证，大概为600-1000欧元。
保险费用（prima de seguro）：
找银行申请贷款时，防火险（seguro contra incendios）是必须要购买的，金额取决于你的贷款年限和贷款金额
房管局注册费用：
修改房主信息 费用在200-500欧元。
其他各种税费：
如果你是买新房：
新房要交增值税，价格为房价的10%(IVA)
如果你买的是二手房：
二手房不需要交增值税，但要交另一种房产转让税，分地区加泰罗尼亚大区为10%，马德里大区为6%
⚠️：不管是买新房还是二手房，只要交一种房产税就可以，不需要重复交。
那么如何知道自己能承担起多少钱的房子呢？这里推荐两个不错的计算网站，
可用Google浏览器翻译成中文界面
这样一来可以对自己可承担的房价有个大概的了解，可供参考。
大家可以多尝试一下，只是需要注意以下两点：
-贷款金额不能超过总金额的80%
-每月的还款能力为你月收入(税后)的1/3
而同时，由于还有公证费以及一系列的税费的存在，你卡里最好要有6万以上的现钱(如果按上图的金额来算的话)，当然大家可以根据自己的个人情况计算。
做好了预算之后，你就知道你大概能买什么样的房子了，接下来要做的就是你想买什么样的房子。
第二步，买房前的考虑
这里先给大家推荐几个不错的找房网站：
Idealista🔗 （有中文页面）
这几个网站都是非常多功能化的，而且也都有app，你在上面可以看到很多你想知道的信息。还有当地政府的房价网页，可以看到真实的市场价格👇
西班牙房价监控网站｜投资？移民？如何找到心仪房源的最低价格？不花高价买到心满意足的房子？教你实用的房价估算信息！🔗
首先房子的地区或社区很重要，考虑到不同的区域及其特征，这也将使你更容易评估从一个社区的房价。
接下来就是你买房子的选择了：房子类型是选独栋还是公寓？购买是通过中介还是自己联系卖家？是要新房还是二手房？…
这些都是值得考虑一番的，举个🌰：
一般情况下咱们会买的房子类型基本就两类：casa independiente (独栋)和Departamento(公寓)，虽然不少人会选择Departamento，但小编在这里还是做一下比较，毕竟不少郊区的casa还是很香的，自家泳池yyds！
独栋的特点：
优点：
可以用有独立的户外空间，例如花园或庭院
几乎都会有独立的停车位
没有物业费用 （ gastos de propiedad）
没有令人厌烦的业主会议(reunión de apartamento)；
与邻居发生冲突的概率低（如果是较偏远地区就更不用担心了🤣）
缺点：
维护成本偏高
很多地方需要自己打理/维护
在同等条件下购买价格高于公寓(apartamento)
总的来说就是更自在，但是也更花钱，不过如果你在更偏的郊区买casa的话，会便宜很多。
公寓(appartamento)的特点：
优点：
在同等条件下价格低于独栋(casa independiente)
维护成本较低，涉及公共部分的翻新一般都由整个单元/小区的业主分摊
大部分情况下交通都挺便利
缺点：
户外空间(除了阳台)就不要想了
物业费以及公共空间管理费也是得交的
业主会议有时候也是得参加的
不少公寓的墙的隔音效果大家都懂的
和邻居发生冲突的概率更大
总的来说，公寓虽然限制比较多，但是架不住它便宜呀！当然，前提是您别往偏市中心的地方去买。
第三步，找房和看房
其实除了上面给的几个网站以外，小伙伴们也可以多加一下这边本地中介的微信，他们手头上也会有很多不错的房源供参考。
等你相中了若干个合适自己的房子的时候，就是看房时间啦：
你需要通过各种途径(网站信息+中介给的信息+自己踩点了解的信息…)尽可能的了解和对比这几个房子的要点：
-价格(这当然是首要的)
-房子/公寓所在的位置(地理位置？是否便利？朝南朝北？阳光通风？)
-考虑商业面积(m² )和可用面积(m² )
-了解物业费和其他需要支付的费用
-了解一些潜在的费用(如外墙粉刷、修理电梯等等)
-了解房主持有房子多久了(不到两年很有可能是二手倒卖)
-获悉房子的能源等级(等级越高能源花费越低，现在电/燃气费这么高，需要尤为注意)
-了解房子的楼龄(啥时候建的，有没有经过翻修)
-了房子解所在街道的噪音情况
当然，你在前去看房时别忘了查看房子的基本文件：
-registro de ipocatastal（地籍资料）
-elaboración planimétrica（楼层平面图）
-plano catastral（地籍注册平面图 ）
-certificado de eficiencia energética（能源等级证书）
第四步，贷款凭证
当你挑选出最心仪的房子之后，是不是就可以直接拉着房东/中介买房啦？稍等！
你如何确定自己就一定能带到款？
要知道你在贷款之前是需要先和卖主签预定合同的，同时需要交一些保证金以及其他公证律师等费用。
假如你已经和中间或卖主签了预购合同，但结果申请贷款时银行没有批下来，很有可能你当时交的钱就打水漂了。
因此小编在这里建议大家，可以先去银行办理贷款凭证(comprobante de hipoteca)。然后你会获得一份短期的授权书。
⚠️当然，如果你对自己的硬条件足够有信心(高收入,长签工)，也可以忽略这一步。
办理贷款凭证非常简单，直接去银行预约办理即可，别忘了带上以下材料：
个人文件：税号、身份证件、居留、家庭状况（若有结婚或离婚）
收入文件：工资单(最近1-3个月的)和你要贷款银行所需要的其他文件
当然，虽然小编在这里把它放在第四步，实际上贷款凭证你做的越早越好。可以说，当你决定买房的时候就可以着手准备办理了，这样就可以提前知道银行愿意为你提供多少贷款了。
注⚠️：即使获得了授权书，也不能100%保证在正式请求后你一定会能获得贷款。因为还有一些与房产相关的条件也会影响贷款的成功，例如房子结构违规和滥用建筑、堆叠等。
第五步，签预购买合同
激动人心的环节终于到了，当你所有先手准备做好了，就可以联系卖方签预购合同啦！
这是你们签订的第一份合同，通过协议合同，你与房主互相承诺、确定房屋总价、支付方式、 具体出售时间，同时还需要缴纳相应保证金金(大致为房价的10%)。
签预购合同别忘了请公证人呀，即使是卖方推荐自己的公证人也别怕有坑，毕竟人家还是国家认证的律师。
可以咨询你的房产中介或者律师去找你所在城市的公证员就行。
签预购合同时需要注意的点：
1.确认房子信息准确无误，包括面积、位置、价格等。
2.协商贷款期限：合同里规定买方有多少时间寻找贷款，比如45天、60天等，考虑到个人情况，可以提出延长期限。
3.协商中止条款：中止条款指的是-如果申请人没有申请到贷款，那么买卖不成立，可以拿回保证金。但是在大城市，不少房东不会同意这项条款的，大城市房市好嘛…
4.确认房子没有潜在费用：一定要向公证人确认前房主是否欠着房子/公寓费用的某些付款，不然到时候房主交完房拍拍屁股走人，欠的钱都得你来交。
第六步，正式申请贷款
每个银行申请手续不同，最好亲自去银行预约咨询，小编在这里就不多介绍啦，贷款下来的审批大概需要2个月左右。
第七步，签订正式合同
贷款搞定以后就要立即通知公证人，约好签订买房合同的日期。
需要做贷款和房子买卖的公证，同时还要一次性付清余款，中介费，税费以及公证费等费用。有时候，如果语言不够好，最好提前请好翻译（费用300欧左右）。
签合同的时候，公证人会带领着双方把最终合同再浏览一遍，一些重要的内容再强调一遍。
合同没有异议以后，要进行这么几件事情：
1. 各种签字；
2. 给房东或开放商汇款
如果想从国内汇款到西班牙🇪🇸，推荐使用N26银行，身边小伙伴推荐的，可参考攻略👇
🔗N26银行卡汇款｜国内汇款到西班牙汇不出来，手把手教你如何使用N26银行卡进行跨国汇款？
3. 过户，需要去公证处去完成过户手续，之后就可以拿到钥匙了。
4. 房子相关文件的最后确认和交接；
第八步，房管局交税
还记得我们在上面👆提到的房产增值税/房产转让税嘛，这时候就需要我们去到当地的房管局交税。
同时，在房管局完成注册®️，把原房东的信息全部转成新房东的信息，完成这部之后，就可以算是拿到我们自己的房子🏠啦！
（✅小tips：西班牙没有国内的房产证书这种证明，在房管局改好新信息以后，就算是买到房子啦！）
⚠️注意：
水表，电表，燃气，住家保险等的信息要全部确认好改过来哦！
以上便是在意大利从计划买房到正式买房的全部流程和注意的点啦，最后再给大家提供几点建议：
关于看房：
不要贪图看太多房子，很容易就会觉得还会有更好的。记得自己的底线，其实在综合考虑价格，区域，房子类型，环境等一系列条件后，应该可以筛选掉很多鸡肋房源。
关于中介：
没必要太妖魔化中介，觉得都是坑，毕竟中介也有不少靠谱的房源信息，而且能省去你不少的事。但是如果时间充裕，多做功课diy也挺香的！总而言之，还是看自己需求。
关于砍价：
碰到中意的房子不要不好意思砍价，有些房东由于家庭原因急着出手，说不定就妥协了。
总而言之，买房是一项艰巨的任务，祝想买房的小伙伴们早日住进自己心仪的大house！
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